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Dec 19, 2023

¿Qué debe hacer nuestro edificio para cumplir con la Ley Local 97?

La ciudad considerará los esfuerzos de buena fe de los propietarios y las juntas que intenten

La ciudad considerará los esfuerzos de buena fe de los propietarios y las juntas que intentan reducir las emisiones cuando se determinen las sanciones.

txking/iStock/Getty Images Plus a través de Getty Images

Para las juntas de cooperativas y condominios que toman medidas para reducir las emisiones de los edificios y cumplir con los requisitos de la Ley Local 97 de la ciudad de Nueva York, hay mucho apoyo gratuito disponible para ayudarlo a alcanzar sus metas. Pero cambiar su sistema de calefacción y refrigeración de gas y aceite a eléctrico puede ser un proceso largo y complejo. Si recién está comenzando ahora, es posible que no realice todas las modificaciones a tiempo para evitar sanciones.

La ciudad estima que alrededor del 20 al 25 por ciento de los edificios superarán sus límites de emisiones en 2024 si no se toman medidas para mejorar el rendimiento del edificio. Las sanciones se emitirán a partir de 2025 si excede los límites o no informa el uso de energía del edificio.

Cada edificio tendrá un conjunto diferente de desafíos. Reemplazar un calentador que quema aceite o hacer un extenso cableado eléctrico es un gran proyecto. En muchos casos, se necesitan múltiples mejoras y, a menos que el edificio tenga reservas sustanciales, deberá pagarse con tasaciones o un préstamo.

Es posible realizar modificaciones asequibles, como cambiar las bombillas por LED o usar tecnología de sensores para evitar el uso innecesario de energía, pero estos cambios por sí solos pueden no ser suficientes para evitar multas.

Cuando la ciudad implementó la ley, les dio a los propietarios de edificios algunos años para cumplir con los requisitos de emisión de la ley, y ese tiempo se está agotando. Para cualquier junta que comience su viaje de cumplimiento ahora, estos son los pasos a seguir.

Solo necesita hacer cambios si su edificio tiene más de 25,000 pies cuadrados. Las casas adosadas en los distritos exteriores generalmente no son tan grandes, pero si su edificio tiene más de cinco pisos, puede exceder los 25,000 pies cuadrados y deberá cumplir.

Los edificios construidos en los últimos cinco a 10 años generalmente tendrán un camino más fácil hacia la modernización energética porque la eficiencia energética ha sido cada vez más un componente importante para la nueva construcción. Sin embargo, si su edificio todavía usa petróleo o gas natural o es propietario o accionista de un edificio de condominios o cooperativas de antes de la guerra, es probable que se requiera un trabajo sustancial para mejorar y modernizar los sistemas mecánicos para cumplir con los estándares de eficiencia. Además, los edificios en distritos históricos requieren aprobaciones adicionales si se realizan cambios en las ventanas o la fachada.

Si su edificio está bien administrado, la junta habrá realizado un estudio de reserva o tendrá un plan capital. Esta es una evaluación de los activos de su edificio (ascensor, caldera, sistema de rociadores, fachada y techo) para evaluar su vida útil restante; averiguar cuándo podrían necesitar ser reemplazados o reparados; y determinar el costo.

Un plan de capital se prepara con la ayuda de un arquitecto o ingeniero y cuenta con el aporte de la empresa administradora y el superintendente. Estos detalles serán importantes cuando trabaje con contratistas para evaluar la eficiencia de sus sistemas de construcción.

NYC Accelerator es una organización patrocinada por la ciudad que brinda ayuda a los propietarios de edificios que necesitan cumplir con los requisitos de la Ley Local 97. Una vez que se comunique con NYC Accelerator, lo conectarán con un especialista en divulgación que puede guiarlo a través de lo que debe hacer para cumplir con las regulaciones de emisiones.

Laura Sauer, gerente de cuentas y especialista en divulgación de NYC Accelerator, dice que su función es guiar a los edificios durante todo el proceso. "Recopilamos y confirmamos información básica sobre el edificio o cartera de edificios, ya que muchas veces la información disponible puede no estar actualizada", dice.

Esto incluye el tamaño y la edad del edificio y la evaluación comparativa actual. Este es el término que se le da a la puntuación de eficiencia energética que ha recibido su edificio. Esta puntuación se habrá convertido en una calificación y se mostrará públicamente en su edificio. Michael Scorrano, fundador de la firma de ingeniería energética EN-POWER Group, dice que es importante asegurarse de que su evaluación comparativa sea correcta. "Debe averiguar cuál es su posición con respecto a las sanciones por emisiones de carbono. Eso podría comenzar con la revisión del puntaje de referencia para asegurarse de que el cálculo se realice con precisión", dice.

Las agencias de cumplimiento utilizarán los datos de evaluación comparativa para evaluar el cumplimiento y la eficacia de las mejoras de eficiencia energética en su edificio. Building Energy Exchange (BE-Ex) tiene una calculadora de emisiones de carbono para ayudarlo a determinar sus posibles sanciones por emisiones cuando se impongan en 2025.

Los propietarios y las juntas que hagan esfuerzos de buena fe para reducir las emisiones en sus edificios tendrán eso en cuenta cuando se determinen las sanciones. Se espera más información más adelante este año sobre lo que eso significa y cómo afectaría las multas.

En muchos casos, se pueden programar auditorías de energía subsidiada con contratistas locales asociados con NYC Accelerator. Una auditoría energética implica una mirada integral del edificio para evaluar la eficiencia energética, incluidos los sistemas mecánicos, las ventanas, los artefactos de iluminación, los espacios angostos y las áreas comunes.

Con base en los resultados, recibirá recomendaciones sobre cómo reducir las emisiones y conservar energía. Las sugerencias pueden variar desde cambiar los sistemas alimentados por petróleo y gas hasta reemplazar las ventanas y agregar aislamiento para conservar mejor la energía.

Luke Surowiec, gerente del programa NYC Accelerator, dice que hay muchas medidas de eficiencia que ahorran dinero al edificio, independientemente del riesgo de sanción de la Ley Local 97. "Las oportunidades típicas, tanto en las auditorías como en nuestra experiencia diaria, incluyen mejoras en los sistemas de calefacción y refrigeración, aislamiento y sellado de aire, iluminación y energía solar", dice.

La electrificación es vista como la mejor manera para que Nueva York se aleje de los combustibles fósiles. Un especialista en divulgación de NYC Accelerator puede ayudarlo a solicitar y evaluar propuestas de proyectos de proveedores de servicios.

En lugar de mejoras, algunos edificios están adoptando tecnologías alternativas, que limitan las emisiones pero no eliminan la dependencia del edificio de los combustibles fósiles. La captura de carbono es una de estas tecnologías. Como se informó en The New York Times, Grand Tier, una torre de apartamentos de 30 pisos en Manhattan está capturando dióxido de carbono de sus calderas de gas, enfriándolo hasta convertirlo en líquido y transportándolo en camiones a una fábrica de concreto en Brooklyn, donde las emisiones son sellado en bloques de hormigón.

El Departamento de Edificios es la agencia encargada de hacer cumplir la Ley Local 97 y aunque los edificios pueden instalar este tipo de tecnología, la ley no identifica la captura de carbono como una forma de cumplir con los objetivos de emisiones. Todavía no está claro si esta tecnología ayudará a su edificio a cumplir; se necesita más información sobre cómo y si el carbono se captura de forma permanente.

Del mismo modo, aún no se ha emitido la guía final sobre créditos de energía renovable (REC). Estos créditos se crean cuando se genera energía renovable y se pueden comprar y vender por separado de la electricidad física. Los REC permiten a los desarrolladores de proyectos recaudar fondos para sus proyectos. La compra de REC le permite apoyar la energía renovable sin cambiar realmente a una fuente de energía renovable. Actualmente, los REC solo se pueden usar para cumplir con la Ley Local 97 para compensar las emisiones asociadas con la electricidad, no con una caldera de petróleo o gas.

"Nuestra recomendación es comenzar con la eficiencia energética, la electrificación total o parcial y los paneles solares para la reducción directa de carbono, ya que esos esfuerzos han sido aprobados por el Departamento de Edificios", dice Surowiec.

NYC Accelerator también puede ayudarlo a identificar incentivos financieros y opciones de financiamiento para pagar las actualizaciones de energía. Si su edificio tiene grandes reservas de efectivo, tendrá que decidir si puede utilizar estos fondos para realizar las mejoras. Su edificio puede decidir imponer evaluaciones a los propietarios o accionistas para cubrir los costos. También existen los llamados préstamos verdes disponibles exactamente para estos fines.

Una de las consideraciones centrales al determinar sus opciones de financiamiento será la hipoteca de su edificio cooperativo. Las opciones variarán dependiendo de si la hipoteca está en la mitad del ciclo (con 10 a 15 años por delante en un plazo fijo de 30 años) o si está cerca del final del ciclo de pago del préstamo.

Los especialistas de NYC Accelerator pueden conectarlo con la Corporación de Eficiencia Energética de la Ciudad de Nueva York (NYCEEC), una organización sin fines de lucro cuyo objetivo es ayudar a financiar proyectos de energía limpia y reducir las emisiones de carbono. NYCEEC ofrece un préstamo Multifamiliar Express Green (MEG) para pagar hasta el 90 por ciento del proyecto de energía limpia propuesto. El préstamo mínimo para juntas de cooperativas y condominios es de $200,000.

Alternativamente, las cooperativas son elegibles para el programa NYC Accelerator Property Assessed Clean Energy (PACE). Este es un préstamo hecho al edificio de la cooperativa, no a los accionistas individuales, lo que permite que una junta genere dinero para mejoras importantes con un plan de pago a largo plazo recaudado a través del impuesto a la propiedad de su edificio. El dinero se puede utilizar para financiar la ingeniería y cambios en todo el sistema, incluidos el aislamiento y HVAC. Esto aún no está disponible para los condominios de la ciudad de Nueva York, aunque es posible que se ofrezca en el futuro.

Algunas otras instituciones crediticias ofrecen programas de préstamos verdes. Por ejemplo, Inclusive Prosperity Capital, un fondo de inversión sin fines de lucro, ofrece un préstamo llamado Catalyst, que puede ayudar a financiar el 100 por ciento de las actualizaciones de energía de su edificio de $50,000 a $2 millones. Los préstamos a 20 años están destinados a ayudarlo a implementar mejoras de construcción de inmediato y están abiertos a cooperativas, condominios y edificios de uso mixto.

Es posible que los fondos de la Ley de Reducción de la Inflación estén disponibles para los propietarios de edificios para ayudar a compensar el costo de la electrificación. La Junta de Bienes Raíces de Nueva York quiere ver un programa de reducción de impuestos para las emisiones de gases de efecto invernadero. La organización también apoya a los REC.

Emily Myers es escritora sénior, presentadora de podcasts y productora en Brick Underground. Ella escribe sobre temas que van desde el análisis de mercado y los derechos de los inquilinos hasta las complejidades de comprar y vender condominios y cooperativas. Como presentadora del podcast Brick Underground, ganó tres premios de plata de la Asociación Nacional de Editores de Bienes Raíces.